不動産の売却を検討している方にとって、手続きの流れを理解することは非常に重要です。しかし、初めての売却となると何から始めればよいのか、どのようなステップが必要なのか、迷ってしまうことも多いでしょう。そこで、本記事では不動産売却の流れを6つのステップに分けて詳しく解説します。査定相談から確定申告までの手続きを順を追って説明し、初めての方でも安心して進められるようサポートします。不動産売却の成功に向けたポイントも押さえながら、具体的な手順を見ていきましょう。
※自分の家が売れるかどうか知りたい！という方は、「こんな家を売りたいときどうする？【完全ガイド】」をあわせてご覧ください。
不動産売却の流れ6ステップ
不動産売却には6つのステップがあり、それぞれがとても重要です。各ステップをしっかり押さえることで、スムーズな売却を実現できます。各ステップの詳細を理解し、適切に進めることが成功の鍵です。
査定前の事前準備
不動産売却を成功させるためには、まず3つの事前準備がとても重要です。これらの準備をしっかり行うことで、売却のプロセスがスムーズに進み、希望する条件での売却が実現しやすくなります。以下に、それぞれの事前準備について詳しく説明します。
不動産売却相場を調べる
不動産を売却する際には、まずその地域の売却相場を調べることが必要です。これは、どのくらいの価格で売れるのかを知るための基礎となります。相場を知っておくことで、不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格が適正かどうかを判断する目安にもなります。
自力で相場価格を調べる方法については、「【2024年最新】不動産売却の相場の調べ方～自力調査法・価格変動要因【マニュアル】」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
売却の希望をある程度決めておく
売却の希望条件をあらかじめ設定しておくことが大切です。希望する売却価格、売却時期、引渡し条件などを考えておきましょう。例えば、いつまでに売却したいのか、どの程度の価格を希望するのかを明確にしておくことで、不動産会社と具体的な話を進めやすくなります。希望条件を決めておくことで、交渉の際にもぶれずに対応することができます。
また、不動産の売却方法には、「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。どの方法で売却を進めていくのかは、1番に決めておきましょう。
不動産会社を比較
不動産売却を仲介の方法で行う場合、不動産売却価格に応じて、仲介手数料を支払うことになります。せっかく大きなお金を払ってプロに依頼するのですから、親切で売却に強い最適な不動産会社と契約することが大切です。複数の不動産会社を比較し、信頼できるパートナーを選びましょう。
不動産売却を成功させるためには、自分にとって最良の不動産会社を選ぶことが重要です。複数の不動産会社から最適なパートナーを選び抜くために、以下の手順を踏みましょう。
1.不動産会社の評判と実績を調査
インターネットでの口コミやレビューサイトを利用して、不動産会社の評判を確認しましょう。実際にその会社を利用した人の声は非常に参考になります。不動産会社のウェブサイトやパンフレットで、過去の売却実績を確認しましょう。特に、自分が売却したい物件と似たタイプや地域の実績が多い会社は、信頼性が高いです。
2.複数の会社に査定を依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格やサービス内容を比較しましょう。査定は無料で行ってくれる会社が多いので、気軽に依頼してみてください。査定結果を比較する際には、提示された売却価格だけでなく、査定の根拠や説明内容も確認します。価格が極端に高すぎる場合は、注意が必要です。その理由をしっかり説明できる会社が信頼できます。
3.担当者の対応をチェック
査定依頼をした際の対応や、質問への回答の迅速さ、丁寧さをチェックします。信頼できる会社は、対応が迅速で丁寧です。担当者の専門知識や提案力も重要なポイントです。あなたの質問に的確に答え、具体的なアドバイスや提案をしてくれる担当者がいる会社を選びましょう。
4.提供されるサービス内容を比較
不動産会社がどのような広告活動を行うかを確認します。インターネット広告、チラシ、オープンハウスなど、どのような方法で物件をアピールするのかをチェックしましょう。
5.信頼関係を築けるか
最終的には、担当者との相性や信頼関係が大切です。直感的に「この人なら信頼できる」と感じる担当者がいる会社を選ぶことも重要です。
ステップ（1）売却物件の査定
売却物件の査定を受ける際には、机上査定ではなく訪問査定を受けることを強くおすすめします。訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて行う査定です。物件の内部や周辺環境を詳しく確認し、具体的な査定価格を提示します。机上査定は、担当者が物件を訪問せず、データや書類を基に概算の査定価格を出す方法です。インターネットの情報や過去の売買事例を参考にするため、現地の詳細な状況は反映されません。
訪問査定には机上査定では得られない大きなメリットがあります。訪問査定では、担当者が物件の内部や外観を直接確認するため、物件の状態を正確に評価できます。例えば、リフォームの有無、内装の状態、設備の充実度など、細かい部分まで確認してくれます。物件周辺の環境も重要な評価ポイントです。訪問査定では、交通の便や近隣の施設、騒音や日当たりなど、現地でしか確認できない情報を把握することができます。これにより、より正確な査定価格が提示されます。担当者が訪問することで、過去の取引事例だけでなく、現在の市場動向や需要の変化も考慮に入れた査定が可能になります。机上査定では反映しきれない最新の市場情報を踏まえた価格設定ができるのです。物件の個別の特徴や強みが正確に評価され、適正な売却価格が提示されます。これは、机上査定による概算価格とは異なり、実際に市場で売れる可能性が高い価格となります。また、訪問査定を通じて、不動産会社の担当者と直接会うことで、信頼関係を築くことができます。担当者が物件をしっかりと理解し、売却活動に取り組んでくれるという安心感が得られます。訪問査定を基に、担当者が具体的な売却活動の戦略を提案してくれることが多いです。例えば、どのような購入者層をターゲットにするのか、広告の方法やタイミングなど、具体的なアドバイスが得られます。
机上査定では得られない詳細で正確な情報を基に査定価格を設定できるため、訪問査定を受けることは不動産売却において非常に重要です。訪問査定を通じて信頼できる担当者と連携し、最適な売却活動を進めることが、不動産売却の成功につながります。
査定にはいくつかの重要書類の準備が必要です。上記画像を参考に書類を揃えられそうかチェックし、用意できるか不安な書類があった場合は、早めに不動産会社に相談してみましょう。
ステップ（2）媒介契約
不動産会社との媒介契約を結ぶ際には、契約の種類をよく検討することが重要です。はじめての不動産売却であれば、専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。不動産会社との媒介契約には、主に以下の3種類があります。
1.一般媒介契約：複数の不動産会社と契約でき、自己売却も可能です。
2.専任媒介契約：1社の不動産会社とだけ契約し、自己売却も可能です。ただし、他の不動産会社を通じた売却はできません。
3.専属専任媒介契約：1社の不動産会社とだけ契約し、自己売却はできません。他の不動産会社を通じた売却もできません。
専属専任媒介契約のメリットは大きく分けて5つあります。
1.不動産会社の積極的な売却活動
専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社は積極的に売却活動を行います。なぜなら、この契約形態では売却の成功報酬が確実に得られるため、会社としても力を入れて取り組むインセンティブが高まるからです。広告活動や購入希望者の開拓など、全力でサポートしてくれます。
2.定期的な活動報告
専属専任媒介契約では、不動産会社は1週間に1回以上の活動報告を義務付けられています。これにより、売却活動の進捗状況を定期的に把握でき、安心して任せることができます。初めての不動産売却では、このような透明性が非常に重要です。
3.一貫したサポート体制
1社の不動産会社が一貫して担当するため、売却活動の統一感が保たれます。情報の伝達ミスや混乱が少なく、スムーズな売却プロセスが期待できます。専属専任媒介契約では、担当者との信頼関係も築きやすく、きめ細かなサポートを受けられます。
4.不動産市場の専門知識の活用
専属専任媒介契約では、担当者が市場動向や地域の特性を十分に理解した上で売却活動を行います。市場のニーズに合わせた適切な価格設定や効果的な販売戦略を提案してくれるため、適正な価格での売却が期待できます。
5.売却までの迅速な対応
専属専任媒介契約では、担当者が物件に集中して売却活動を行うため、売却までの期間が短くなる傾向があります。迅速な対応が求められる場合でも、柔軟に対応してくれます。
初めての不動産売却では、専属専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社の積極的なサポートを受けられ、安心して売却活動を進められます。定期的な報告や一貫したサポート体制により、透明性と信頼性が高まるため、初心者にとって非常に有利な契約形態です。
ステップ（3）売却活動
不動産売却における売却活動では、不動産会社がマーケティング、内見対応、交渉など多岐にわたるサポートを提供します。売主は、物件の準備や内見対応、交渉への協力などで不動産会社と連携しながらスムーズに進めることが求められます。双方が協力し合うことで、満足のいく売却が実現します。
少しでも高く早く売るコツが知りたい！という方は、「不動産売却のコツ！家を高く早く売るためのポイントや注意点を徹底解説」をあわせてご覧ください。
不動産会社が行う売却活動
1.物件情報の作成と広告
物件の詳細情報を整理し、魅力的な売却資料を作成します。物件の写真撮影を行い、魅力的な写真を準備します。
不動産情報サイトに物件を掲載します。新聞広告やチラシなど、紙媒体での宣伝も行います。自社のネットワークを活用して、他の不動産会社や顧客に物件情報を共有します。
2.内見の対応
購入希望者の内見希望に対応し、日程を調整します。売主との連絡を密に取り合い、内見日程を決定します。購入希望者に対して物件の案内を行い、物件の特徴や魅力を説明します。質問に答え、購入希望者の疑問や不安を解消します。
3.購入希望者との交渉
購入希望者からの価格交渉に対応し、売主にとって有利な条件を引き出します。売主と購入希望者の間に立ち、双方の希望を調整します。売却価格以外の条件（引渡し時期や設備の引き継ぎなど）についても交渉します。契約内容の細部を詰めていきます。
売主がすべきこと
1.物件の準備
内見に備えて、物件をきれいに保ちます。特に玄関やリビング、キッチン、バスルームは重点的に掃除しましょう。不要な物を片付け、部屋を広く見せる工夫をします。目立つ傷や破損箇所を修理します。小さな修繕でも物件の印象を大きく改善します。必要に応じて、簡単なリフォームを検討します。
2.内見対応の協力
不動産会社と協力して内見のスケジュールを調整します。可能な限り内見希望者の都合に合わせて対応します。内見時に良い印象を与えるため、物件を清潔で整頓された状態に保ちます。不動産会社からのアドバイスに従い、照明や温度調整などを行い、快適な環境を整えます。
3.購入希望者との対応
購入希望者からの質問や交渉に迅速に対応します。不動産会社と連携し、必要な情報提供や意思決定を行います。価格や条件の交渉において、不動産会社と相談しながら柔軟に対応します。
ステップ（4）売買契約
売買契約を交わす際には、売主としていくつか重要なことをしなければなりません。また、注意しなければならないポイントも多々あります。
まず、不動産会社が作成した売買契約書を受け取り、内容をしっかり確認します。契約書には、物件の詳細、売却価格、支払条件、引渡し日などが記載されています。誤りや不明点がないかを確認します。
続いて、必要書類を準備します。
上記画像を元に、必要書類を漏れなく用意しましょう。
続いて、不動産会社が行う重要事項説明をしっかりと聞き、内容を理解します。重要事項説明には、物件の権利関係や法的規制、設備の状態などが含まれます。わからないことがあれば、その場で質問して解決しましょう。また、売主として、重要事項説明では、物件に関する正確な情報を提供することが求められます。物件の瑕疵（欠陥）や修繕履歴、近隣トラブルなど、重要な事項は正直に伝えます。
契約内容に同意したら、売買契約書に署名・捺印を行います。契約書の原本は買主と売主がそれぞれ保管します。
契約は非常に重要なステップです。契約書の内容をしっかりと理解しましょう。特に、契約解除に関する条件や違約金の規定について確認します。契約書の不明点や疑問点は、不動産会社や専門家に相談して解決します。不明点があるまま進めてしまわないよう、不動産会社に細かな確認を取り、本当にわからないことがゼロの状態であるように努めて下さい。
ステップ（5）決済・引き渡し
不動産売却における「決済・引き渡し」のステップは、取引の最終段階であり、非常に重要です。このステップでは、売主と買主が正式に物件の所有権を移転し、代金の支払いを完了させます。
売主と買主、不動産会社、金融機関など関係者全員の都合を調整して、決済日を設定します。通常、契約締結から1ヶ月程度後に設定されることが多いです。決済は通常、買主が利用する金融機関や不動産会社のオフィスで行われます。
売主は、必要書類等の準備が必要です。
上記の画像を参考に、必要な書類などを漏れなく用意しましょう。
決済当日は、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士（登記手続きのため）が集まります。書類の最終確認を行い、登記に必要な書類に署名・捺印します。買主が売主に売買代金を支払います。通常、銀行振込で行われます。同時に、売主は手付金や中間金を差し引いた残金を受け取ります。司法書士が売買契約に基づく所有権移転登記を法務局に申請します。登記完了後、買主の名義に変更されます。売主と買主で固定資産税の精算を行います。決済日を基準に、日割り計算で精算します。固定資産税の精算について、正しく計算されているかを確認、精算金額が買主に支払われることを確認します。
さいごに、売主が買主に物件の鍵を引き渡します。鍵以外にも、設備の取扱説明書や管理規約（マンションの場合）などを引き渡します。引き渡し前に、物件の最終点検を行います。買主が物件の状態を確認し、契約内容に沿っていることを確認します。
引き渡し後に問題が発生した場合の連絡先を確認します。物件の状態に関するトラブルがないか、引き渡し後もしばらく確認することとなります。
不動産会社などの力を借りて、これらの手続きをしっかりと進めることで、スムーズに取引を完了させることができます。
ステップ（6）確定申告
不動産売却に伴う確定申告は、売却益に対する税金を正しく申告し、適正に納税するために欠かせない手続きです。申告期間、必要書類、注意点をしっかり把握し、適切に準備を進めることで、トラブルを避け、税制優遇を受けることができます。特に初めての売却の場合は、税理士など専門家のサポートを受けることをおすすめします。
確定申告は、売却した年の翌年に行います。具体的には、1月1日から12月31日までの間に不動産を売却した場合、その翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。例えば、2023年に不動産を売却した場合、2024年の2月16日から3月15日までが申告期間となります。
確定申告時も、いくつか準備しなければならない書類があります。
上記画像を参考に、申告書や契約書、領収書などを準備し、確定申告を行いましょう。居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3000万円の特別控除が受けられる場合があります。条件を満たすか確認し、適用する場合は必要書類を準備します。
※確定申告の期限は厳守しなければなりません。期限を過ぎると延滞税や加算税が課される可能性があります。
不動産売却による所得は複雑な場合が多いため、税理士に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、正確な申告ができます。一度検討してみましょう。
まとめ
不動産売却を初めて検討している方にとって、手続きの流れを理解することは非常に重要です。本記事では、不動産売却の流れを6つのステップに分けて詳しく解説しました。各ステップをしっかり押さえることで、スムーズな売却を実現できます。
不動産売却の成功に向けたポイントを押さえ、各ステップを適切に進めることで、安心して売却活動を行うことができます。皆さんの不動産売却がスムーズに進むよう、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
不動産売却は片付け110番にお任せください！
片付け110番では、地域に根付いた不動産会社をご紹介することが可能で、買取という形で不動産売却のお手伝いが可能です。対象地域は全国。スピーディーに、あなたの売りたい不動産を買い取りさせて頂きます。ご相談は無料です。お気軽にお問合せください。
